Vermietete Wohnung kaufen, was der Mietvertrag für Sie bedeutet

Nach dem Grundsatz Kauf bricht nicht Miete treten Sie mit dem Eigentumsübergang in das bestehende Mietverhältnis ein. Der Vertrag läuft unverändert weiter, mit allen Rechten und Pflichten. Der Mieter muss dem nicht zustimmen und Sie können ihn nicht neu verhandeln.

Damit ist der Mietvertrag neben der Teilungserklärung die wichtigste Unterlage im Exposé. Er bestimmt Ihre Einnahmen, Ihre Pflichten und Ihren Spielraum für die kommenden Jahre. Lesen Sie ihn vollständig, samt aller Anlagen und späteren Nachträge.

Klären Sie zuerst, was die genannte Miete umfasst. Üblich ist eine Kaltmiete zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten. Möglich sind auch Pauschalen sowie Zuschläge für Möblierung, Stellplatz oder Garten.

Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn der Vertrag das ausdrücklich vereinbart und die Positionen benennt. Fehlt diese Vereinbarung, sind die Kosten mit der Miete abgegolten. Das verändert Ihre Kalkulation deutlich, deshalb gehört diese Klausel zu den ersten Punkten auf Ihrer Liste.

Prüfen Sie außerdem, ob eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart ist. Bei einer Staffel stehen künftige Erhöhungen bereits fest, bei einer Indexmiete folgen sie dem Verbraucherpreisindex. In allen anderen Fällen richtet sich eine Erhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist innerhalb von drei Jahren gedeckelt.

Die Mietkaution geht mit dem Eigentum auf Sie über. Sie haften am Ende des Mietverhältnisses für die Rückzahlung, auch wenn der Voreigentümer Ihnen das Geld nicht weitergereicht hat. Lassen Sie sich die Kaution samt Zinsen im Kaufvertrag übertragen und den Nachweis über das Kautionskonto zeigen.

Viele ältere Formularverträge enthalten Klauseln zu Schönheitsreparaturen mit starren Fristen oder einer Pflicht zur Endrenovierung. Die Rechtsprechung hat solche Klauseln in zahlreichen Fällen für unwirksam erklärt, dann bleibt die Pflicht beim Vermieter. Lassen Sie unklare Formulierungen vor dem Kauf prüfen.

Fragen Sie zuletzt nach Nebenabreden. Zusagen des Voreigentümers zur Nutzung des Gartens, zu einem Stellplatz oder zu Umbauten können Vertragsinhalt geworden sein und gelten dann weiter, selbst wenn sie im Hauptvertrag nicht auftauchen.

Wird ein vermietetes Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft, greift eine gesetzliche Sperrfrist. Der Erwerber kann sich für diese Zeit nicht auf Eigenbedarf oder eine wirtschaftliche Verwertung berufen. Sie beträgt mindestens drei Jahre ab der Veräußerung.

Für Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder diese Frist per Verordnung verlängern. Nordrhein-Westfalen hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Ob und wie lange eine verlängerte Frist für ein konkretes Objekt gilt, klären Sie vor dem Kauf beim Verkäufer.

Bei der erstmaligen Umwandlung hat der Mieter zudem ein gesetzliches Vorkaufsrecht an seiner Wohnung. Für Sie als Kapitalanleger mit Vermietungsabsicht spielen beide Punkte meist keine Rolle. Wer selbst einziehen möchte, sollte sie dagegen sehr genau prüfen.

Lassen Sie sich die Zahlungshistorie der letzten Jahre zeigen, dazu die Dauer des Mietverhältnisses und eventuelle Rückstände oder offene Streitpunkte. Ein langjähriges Mietverhältnis ohne Auffälligkeiten ist ein Wert für sich.

Rechnen Sie außerdem nach, wie die aktuelle Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete steht. Liegt sie deutlich darunter, ist das für die heutige Rendite relevant und sagt zugleich etwas über Ihren künftigen Spielraum. Liegt sie darüber, prüfen Sie, worauf das beruht.