Teilungserklärung und Wirtschaftsplan lesen

Mit der Teilungserklärung teilt der Eigentümer ein Grundstück in Miteigentumsanteile auf, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden sind. Erst dadurch entsteht Ihre Wohnung als eigenständiges Grundbuchblatt, das verkauft und beliehen werden kann.

Zur Erklärung gehören der Aufteilungsplan mit den maßstäblichen Zeichnungen aller Geschosse und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Behörde. In den meisten Fällen enthält sie zusätzlich eine Gemeinschaftsordnung, also das Regelwerk für das Zusammenleben im Haus.

Prüfen Sie zuerst, ob die Wohnung im Aufteilungsplan so eingezeichnet ist, wie Sie sie besichtigt haben. Nummerierung, Zuschnitt und die Zuordnung von Keller und Stellplatz sollten mit dem übereinstimmen, was Ihnen gezeigt wurde.

Ihr Sondereigentum umfasst im Kern die Räume der Wohnung mit Bodenbelägen, Innenputz, nichttragenden Wänden sowie den Sanitär- und Elektroteilen ab der Abzweigung in Ihre Einheit. Was dort kaputtgeht, zahlen Sie selbst.

Gemeinschaftseigentum sind Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Leitungen bis zur Abzweigung und häufig auch Fenster und Balkonkonstruktionen. Diese Teile bezahlt die Gemeinschaft gemeinsam, weshalb sich ein Blick auf die genaue Abgrenzung lohnt.

Sondernutzungsrechte an Stellplatz, Gartenanteil oder einem bestimmten Kellerraum stehen ebenfalls in der Gemeinschaftsordnung. Sie geben Ihnen die alleinige Nutzung an einer Fläche, die rechtlich allen gehört. Was Ihnen mündlich zugesagt wurde, sollte hier schriftlich stehen.

Der Miteigentumsanteil steht als Bruch in der Teilungserklärung, etwa 87 von 1.000. Er bestimmt in der Regel, welchen Anteil an den Kosten Sie tragen und mit welchem Gewicht Ihre Stimme zählt, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht.

Für einzelne Kostenarten kann ein abweichender Schlüssel gelten, etwa Wohnfläche bei der Heizung, Verbrauch beim Wasser oder ein eigener Schlüssel für den Aufzug. Sehen Sie nach, ob Erdgeschosswohnungen von Aufzugskosten befreit sind, weil das Ihre eigene Belastung verändert.

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes kann die Gemeinschaft den Verteilerschlüssel für einzelne Kosten mit einfacher Mehrheit ändern. Ein Blick in die Beschlusssammlung zeigt Ihnen, ob davon bereits Gebrauch gemacht wurde.

Hier stehen die Punkte, die Ihren Spielraum als Eigentümer bestimmen. Ist die Vermietung uneingeschränkt erlaubt, ist eine gewerbliche oder kurzzeitige Nutzung ausgeschlossen, braucht die Veräußerung die Zustimmung der Verwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz.

Ebenfalls geregelt sind bauliche Veränderungen, die Nutzung von Balkon und Garten, Tierhaltung sowie das Stimmprinzip in der Versammlung. Wenn Sie ein bestimmtes Vorhaben planen, etwa den Einbau einer Wallbox, klären Sie die Grundlagen vor dem Kauf.

Der Wirtschaftsplan ist die Vorausschau der Verwaltung auf ein Wirtschaftsjahr. Er stellt die erwarteten Einnahmen und Ausgaben des Hauses gegenüber, verteilt sie nach dem geltenden Schlüssel auf die Einheiten und weist die geplante Zuführung zur Erhaltungsrücklage aus.

Auf seiner Grundlage beschließt die Gemeinschaft die monatlichen Vorschüsse, also Ihr Hausgeld. Für Sie sind vor allem zwei Fragen wichtig. Wie hoch ist Ihr Anteil und welcher Teil davon ist bei einer Vermietung auf den Mieter umlagefähig.

Lesen Sie den Plan zusammen mit den Jahresabrechnungen der letzten beiden Jahre. Der Plan zeigt die Absicht, die Abrechnung zeigt das Ergebnis. Weichen beide dauerhaft stark voneinander ab, lohnt eine Nachfrage bei der Verwaltung.

Beginnen Sie mit dem Aufteilungsplan und dem Abgleich mit der Besichtigung. Lesen Sie danach die Gemeinschaftsordnung mit Blick auf Verteilerschlüssel und Nutzungsregeln. Nehmen Sie sich anschließend den Wirtschaftsplan mit Hausgeld und Rücklage vor.

Zum Schluss folgen Protokolle und Beschlusssammlung der letzten drei bis fünf Jahre. Dort finden Sie beschlossene Maßnahmen, Sonderumlagen und den Ton, in dem in dieser Gemeinschaft miteinander umgegangen wird.

Notieren Sie beim Lesen jede offene Frage und stellen Sie sie vor dem Notartermin. Nach der Beurkundung übernehmen Sie die Wohnung mit allen Regeln, die in diesen Unterlagen stehen.