Bruttomietrendite richtig einordnen

Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Mehr steckt nicht dahinter. Bei 530 Euro Kaltmiete im Monat und einem Kaufpreis von 125.000 Euro ergibt das 6.360 Euro im Jahr und damit rund 5,1 Prozent.

Ihr Wert liegt in der Vergleichbarkeit. Sie können damit zwanzig Angebote in wenigen Minuten sortieren und die Kandidaten herausfiltern, die eine genauere Betrachtung verdienen. Für eine Kaufentscheidung reicht sie nicht aus.

Auf der Kostenseite fehlen die Kaufnebenkosten. In Nordrhein-Westfalen kommen mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch rund acht bis neun Prozent auf den Kaufpreis. Ihre Gesamtinvestition ist also höher als die Zahl im Nenner der Formel.

Auf der Einnahmenseite fehlt alles, was von der Miete wieder abgeht. Dazu zählen der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds, die Rücklage für Arbeiten in der eigenen Wohnung sowie das Risiko von Leerstand und Mietausfall.

Ebenfalls außen vor bleiben Ihre Finanzierung und die steuerliche Seite. Beides wirkt sich stark auf Ihr Ergebnis aus, hängt aber von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört deshalb nicht in eine Objektkennzahl.

Für die Nettomietrendite ziehen Sie von der Jahreskaltmiete die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab und teilen das Ergebnis durch die Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Auch diese Zahl bleibt eine Vereinfachung, sie kommt der Wirklichkeit aber deutlich näher.

Wichtig ist, dass Sie beide Werte kennzeichnen. Eine Bruttorendite von 5,1 Prozent und eine Nettorendite von 3,9 Prozent können dasselbe Objekt beschreiben. Verglichen werden dürfen nur Zahlen, die nach derselben Methode entstanden sind.

Angenommen, eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 62 Quadratmetern kostet 125.000 Euro und bringt 530 Euro Kaltmiete im Monat. Das Hausgeld beträgt 168 Euro, davon sind etwa 50 Euro nicht auf den Mieter umlagefähig.

Die Jahreskaltmiete liegt bei 6.360 Euro, die Bruttomietrendite damit bei rund 5,1 Prozent. Für die Nettobetrachtung rechnen Sie mit rund 11.100 Euro Kaufnebenkosten, also einer Gesamtinvestition von etwa 136.100 Euro.

Von der Miete gehen 600 Euro nicht umlagefähiges Hausgeld ab, dazu eine kalkulatorische Rücklage von 500 Euro für Arbeiten in der Wohnung. Es bleiben 5.260 Euro, was rund 3,9 Prozent auf die Gesamtinvestition ergibt.

Beide Zahlen sind richtig. Sie beantworten nur verschiedene Fragen. Dieses Beispiel ist fiktiv und gerundet, Ihre Werte sehen anders aus.

In Marktberichten finden Sie häufig den Faktor, auch Vervielfältiger genannt. Er ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete und damit der Kehrwert der Bruttomietrendite. Im Beispiel oben sind das rund 19,7.

Der Faktor beantwortet die Frage, wie viele Jahreskaltmieten Sie für die Wohnung zahlen. Manche Menschen rechnen lieber so herum, inhaltlich steht dieselbe Information dahinter.

Jede Renditezahl ist eine Momentaufnahme auf Basis der heutigen Miete und des heutigen Preises. Sie sagt nichts über den Zustand des Daches, die Höhe der Erhaltungsrücklage oder die Frage, wie schnell die Wohnung wieder vermietet wäre.

Ein auffällig hoher Wert hat meist einen Grund. Er kann in der Lage liegen, im Sanierungsstau, in einer über dem Markt liegenden Bestandsmiete oder in einer bevorstehenden Sonderumlage. Sehen Sie sich diese Punkte an, bevor Sie die Zahl als Argument nehmen.

Eine Rendite aus einem Exposé ist eine Berechnung, keine Zusage über künftige Erträge.