Eigentümerversammlung und Hausgeld verstehen

Mit der Eintragung im Grundbuch gehören Ihnen Ihre Räume als Sondereigentum und ein Anteil am gemeinsamen Teil des Hauses. Über alles, was diesen gemeinsamen Teil betrifft, entscheidet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Diese Gemeinschaft ist seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 selbst rechtsfähig. Sie schließt Verträge, führt Konten und wird nach außen von der Verwaltung vertreten. Ihre Stimme bringen Sie in der Eigentümerversammlung ein.

Die Verwaltung lädt mindestens einmal im Jahr ein, in Textform und mit einer Frist von drei Wochen. Mit der Einladung erhalten Sie die Tagesordnung, den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung sowie die Beschlussanträge.

Seit der Reform ist die Versammlung unabhängig davon beschlussfähig, wie viele Anteile vertreten sind. Beschlüsse fallen im Regelfall mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Wenn Sie nicht selbst kommen können, erteilen Sie eine Vollmacht, häufig an die Verwaltung oder den Verwaltungsbeirat.

Halten Sie einen Beschluss für fehlerhaft, können Sie ihn innerhalb eines Monats beim zuständigen Amtsgericht anfechten. Nach Ablauf dieser Frist gilt er, auch wenn Sie dagegen gestimmt haben.

Auf der Tagesordnung stehen regelmäßig die Jahresabrechnung des vergangenen Jahres, die Vorschüsse für das laufende Jahr, die Entlastung von Verwaltung und Beirat sowie die Bestellung der Verwaltung.

Dazu kommen die Punkte, die das Haus wirklich prägen. Erhaltungsmaßnahmen an Dach, Fassade oder Heizung, bauliche Veränderungen einzelner Eigentümer und bei größeren Vorhaben eine Sonderumlage. Wer die Protokolle der letzten Jahre liest, erkennt vor dem Kauf, was ansteht.

Das Hausgeld ist Ihr monatlicher Vorschuss auf die Kosten des Hauses. Es enthält die Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gebäudeversicherung und Allgemeinstrom. Dazu kommen die Vergütung der Verwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.

Vermieten Sie die Wohnung, dürfen Sie die Betriebskosten über die Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergeben. Die Verwaltervergütung und die Rücklage bleiben bei Ihnen. In der Praxis liegt dieser nicht umlagefähige Anteil je nach Haus häufig bei einem Viertel bis einem Drittel des Hausgelds.

Für Ihre Kalkulation ist genau dieser Anteil die entscheidende Zahl. Er steht nicht auf dem Preisschild, lässt sich aber aus dem Wirtschaftsplan herauslesen, weil dort die einzelnen Positionen aufgeführt sind.

Die Rücklage ist das Sparbuch der Gemeinschaft für künftige Arbeiten am Haus. Sie zahlen mit dem Hausgeld ein, das Geld bleibt aber Vermögen der Gemeinschaft. Beim Verkauf geht Ihr Anteil auf den Käufer über, ausgezahlt wird er nicht.

Ob die Rücklage angemessen ist, beurteilen Sie im Verhältnis zu Alter und Zustand des Hauses. Eine dünne Rücklage bei einem anstehenden Dach bedeutet, dass eine Sonderumlage wahrscheinlich ist. Ein saniertes Haus mit gefüllter Rücklage steht dagegen ruhig da.

Nehmen Sie den Termin wahr oder erteilen Sie eine Vollmacht mit klarer Weisung. Wer regelmäßig teilnimmt, kennt das Haus, die Nachbarn und die Vorhaben, bevor sie im Protokoll stehen.

Der Verwaltungsbeirat unterstützt die Verwaltung und prüft die Jahresabrechnung vor der Versammlung. Ein Sitz dort ist ein überschaubarer Zeitaufwand und verschafft Ihnen einen guten Überblick über den Zustand der Gemeinschaft.