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Altbau-Dreizimmer mit Stuck und Erker
Die Elberfelder Nordstadt zählt zu den geschlossensten Gründerzeitquartieren im Bergischen Land. Mitten darin liegt diese Etage aus dem Jahr 1897 mit Stuckdecken, Erkerzimmer und Flügeltüren zwischen den Wohnräumen.
Die Wohnung ist bezugsfrei und braucht Ihre Hand. Das Fischgrätparkett liegt unter altem Belag und lässt sich aufarbeiten, Elektrik und Bad stammen aus den Achtzigern. Genau daraus entsteht Ihr Spielraum: Sie richten die Wohnung nach Ihrem Geschmack und Ihrem Budget her, statt eine fremde Sanierung mitzubezahlen.
Der Grundriss trennt klar zwischen dem Wohnbereich zur Straße und dem Schlafbereich zum ruhigen Hof. Das Erkerzimmer eignet sich als Arbeits- oder Kinderzimmer, das Esszimmer öffnet sich über die Flügeltüren zum Wohnzimmer.
Nach einer zeitgemäßen Herrichtung schätzen wir die erzielbare Kaltmiete in dieser Lage auf rund 640 Euro. Wir sagen Ihnen offen, welche Arbeiten wir für nötig halten.
Beispielrechnung bei erwarteter Miete
Was diese Wohnung kostet und was sie im Monat macht, gerechnet mit den Zahlen aus dem Inserat. Angenommen ist allein Ihr Eigenkapital, hier 20 % der Gesamtinvestition. Jede weitere Zahl stammt aus der Wohnung oder aus den offen genannten Annahmen.
Bei Bestandswohnungen in dieser Preisklasse fällt der Betrag je nach Eigenkapital und Zins mal knapp positiv und mal leicht negativ aus. Ein leichtes Minus heißt nicht, dass die Wohnung sich nicht trägt: von der Rate entfallen im ersten Monat 129 € auf die Tilgung, und die ist keine Ausgabe, sondern Vermögensaufbau.
Gerechnet mit einer Annahme von 4,0 % Sollzins, Stand September 2026, und 2,0 % anfänglicher Tilgung. Alle Beträge verstehen sich vor Steuern. Ihre Kondition hängt von Bank, Bonität und Beleihung ab und steht erst mit dem Angebot Ihrer Bank fest.
Für den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds liegt uns für diese Wohnung noch keine Angabe vor, gerechnet ist deshalb eine Schätzung. Sobald uns die Hausgeldabrechnung der Verwaltung vorliegt, tragen wir den genauen Wert hier nach.
Unverbindliche Beispielrechnung. Sie ersetzt keine Finanzierungsberatung und keine Steuerberatung. Auf der Finanzierungsseite stehen alle Annahmen offen, und Sie können jede davon ändern.
Die Lage
Die Nordstadt steigt vom Elberfelder Zentrum den Hang hinauf und ist fast durchgehend gründerzeitlich bebaut. Das Quartier ist jung geprägt, mit Cafés, Ateliers und kurzen Wegen ins Luisenviertel. Parkplätze sind knapp, dafür erreichen Sie den Hauptbahnhof in zwölf Gehminuten.
Schematische Darstellung. Die genaue Adresse nennen wir Ihnen im Exposé.
Ausstattung
- Stuckdecken in beiden Wohnräumen
- Erkerzimmer zur Straßenseite
- Flügeltüren zwischen Wohn- und Esszimmer
- Fischgrätparkett unter dem Bodenbelag, aufarbeitbar
- Wannenbad mit Fenster, Erneuerung empfohlen
- Elektrik aus den Achtzigern, Erneuerung empfohlen
- Deckenhöhe rund 3,20 Meter
- Kellerabteil und gemeinschaftlicher Fahrradraum
Energie
Angaben laut Energieausweis.
Erhöhte Absetzung nach § 7i EStG
Dieses Haus ist ein Baudenkmal. Für vermietete Denkmale sieht § 7i EStG eine erhöhte Absetzung auf den Sanierungsanteil vor, 9 Prozent in den ersten acht Jahren und 7 Prozent in den vier Jahren danach. Dazu kommt die lineare Abschreibung auf die Altbausubstanz, hier 2,5 % im Jahr, weil das Gebäude aus dem Jahr 1897 stammt. Abgeschrieben wird dabei nicht der nackte Kaufpreis, sondern der Kaufpreis einschließlich der anteiligen Anschaffungsnebenkosten. Verschieben Sie die Regler, um zu sehen, wie Steuersatz und Aufteilung der Bemessungsgrundlage auf die jährliche Abschreibung wirken.
Kaufpreis 89.000 € zuzüglich 7.565 € anteiliger Anschaffungsnebenkosten, also 6,5 % Grunderwerbsteuer sowie 2 % Notar und Grundbuch. Die Grundschuld zählt nicht dazu, sie gehört zu den Finanzierungskosten.
- Sanierungsanteil, 60 %
- 57.939 €
- Altbausubstanz, 25 %
- 24.141 €
- Grundstück, 15 %
- 14.485 €
Nach dem zwölften Jahr läuft allein die lineare Abschreibung auf die Altbausubstanz weiter. Gerechnet wird in Ihrem Browser, Ihre Eingaben bleiben bei Ihnen.
Unverbindliche Beispielrechnung, die keine Steuerberatung darstellt und eine steuerliche Beratung nicht ersetzt. Wie hoch der begünstigte Anteil tatsächlich ausfällt, hängt von der Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde und von Ihren persönlichen Verhältnissen ab. Alle Angaben ohne Gewähr.
Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück, Altbausubstanz und Sanierungsanteil ist hier eine Annahme. Maßgeblich sind der Kaufvertrag, die begünstigten Baumaßnahmen und deren Abstimmung mit der Denkmalbehörde vor Beginn der Arbeiten. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben.
Die Sätze von 9 und 7 Prozent gelten für vermietete Objekte im Privatvermögen. Für selbst genutzte Baudenkmale gilt § 10f EStG mit anderen Werten. Ob und in welcher Höhe sich die Abschreibung bei Ihnen auswirkt, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater.
Die Gruppenbesichtigung
Die Wohnung zeigen wir in einer Gruppenbesichtigung. So läuft der Termin ab.
- Ein gemeinsamer Termin
Alle Anwesenden sehen die Wohnung zur selben Zeit und hören dieselben Auskünfte. Wir planen genug Zeit ein, damit alle in Ruhe schauen können.
- Wohnung und Gemeinschaftsflächen
Sie gehen durch alle Räume, dazu Treppenhaus, Keller und Hof. So sehen Sie neben der Wohnung auch den Zustand des ganzen Hauses.
- Unterlagen liegen bereit
Was zu der Wohnung und zum Haus vorliegt, liegt beim Termin ausgedruckt bereit. Fragen zu Sanierung, Vermietung und Hausgeld beantwortet unser Team direkt an der Wohnung.
- Danach Ihr Kaufangebot
Im Anschluss können Sie jederzeit ein Kaufangebot über das Portal abgeben.
Für diese Wohnung steht gerade kein Besichtigungstermin fest. Tragen Sie sich ein, dann melden wir uns mit einem Vorschlag, sobald der nächste Termin steht.
Nach der Anmeldung bestätigen Sie einmal Ihre E-Mail-Adresse. Danach schicken wir Ihnen den Treffpunkt und den Ablauf.
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