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Altbau-Dreizimmer mit Stuck und Erker
Die Elberfelder Nordstadt zählt zu den geschlossensten Gründerzeitquartieren im Bergischen Land. Mitten darin liegt diese Etage aus dem Jahr 1897 mit Stuckdecken, Erkerzimmer und Flügeltüren zwischen den Wohnräumen.
Die Wohnung ist bezugsfrei und braucht Ihre Hand. Das Fischgrätparkett liegt unter altem Belag und lässt sich aufarbeiten, Elektrik und Bad stammen aus den Achtzigern. Genau daraus entsteht Ihr Spielraum: Sie richten die Wohnung nach Ihrem Geschmack und Ihrem Budget her, statt eine fremde Sanierung mitzubezahlen.
Der Grundriss trennt klar zwischen dem Wohnbereich zur Straße und dem Schlafbereich zum ruhigen Hof. Das Erkerzimmer eignet sich als Arbeits- oder Kinderzimmer, das Esszimmer öffnet sich über die Flügeltüren zum Wohnzimmer.
Nach einer zeitgemäßen Herrichtung liegt die erzielbare Kaltmiete in dieser Lage bei rund 640 Euro. Wir sagen Ihnen offen, welche Arbeiten wir für nötig halten, und stellen auf Wunsch den Kontakt zu Handwerksbetrieben her, mit denen wir selbst arbeiten.
Die Lage
Die Nordstadt steigt vom Elberfelder Zentrum den Hang hinauf und ist fast durchgehend gründerzeitlich bebaut. Das Quartier ist jung geprägt, mit Cafés, Ateliers und kurzen Wegen ins Luisenviertel. Parkplätze sind knapp, dafür erreichen Sie den Hauptbahnhof in zwölf Gehminuten.
Schematische Darstellung. Die genaue Adresse nennen wir Ihnen im Exposé.
Ausstattung
- Stuckdecken in beiden Wohnräumen
- Erkerzimmer zur Straßenseite
- Flügeltüren zwischen Wohn- und Esszimmer
- Fischgrätparkett unter dem Bodenbelag, aufarbeitbar
- Wannenbad mit Fenster, Erneuerung empfohlen
- Elektrik aus den Achtzigern, Erneuerung empfohlen
- Deckenhöhe rund 3,20 Meter
- Kellerabteil und gemeinschaftlicher Fahrradraum
Energie
Angaben laut Energieausweis. Das vollständige Dokument liegt dem Exposé bei.
Erhöhte Absetzung nach § 7i EStG
Dieses Haus ist ein Baudenkmal. Für vermietete Denkmale sieht § 7i EStG eine erhöhte Absetzung auf den Sanierungsanteil vor, 9 Prozent in den ersten acht Jahren und 7 Prozent in den vier Jahren danach. Dazu kommt die lineare Abschreibung auf die Altbausubstanz, hier 2,5 % im Jahr, weil das Gebäude aus dem Jahr 1897 stammt. Verschieben Sie die Regler, um zu sehen, wie Steuersatz und Aufteilung des Kaufpreises auf die jährliche Abschreibung wirken.
- Sanierungsanteil, 60 %
- 53.400 €
- Altbausubstanz, 25 %
- 22.250 €
- Grundstück, 15 %
- 13.350 €
Nach dem zwölften Jahr läuft allein die lineare Abschreibung auf die Altbausubstanz weiter. Gerechnet wird in Ihrem Browser, Ihre Eingaben bleiben bei Ihnen.
Unverbindliche Beispielrechnung, die keine Steuerberatung darstellt und eine steuerliche Beratung nicht ersetzt. Wie hoch der begünstigte Anteil tatsächlich ausfällt, hängt von der Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde und von Ihren persönlichen Verhältnissen ab. Alle Angaben ohne Gewähr.
Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück, Altbausubstanz und Sanierungsanteil ist hier eine Annahme. Maßgeblich sind der Kaufvertrag, die begünstigten Baumaßnahmen und deren Abstimmung mit der Denkmalbehörde vor Beginn der Arbeiten. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben.
Die Sätze von 9 und 7 Prozent gelten für vermietete Objekte im Privatvermögen. Für selbst genutzte Baudenkmale gilt § 10f EStG mit anderen Werten. Ob und in welcher Höhe sich die Abschreibung bei Ihnen auswirkt, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater.
Das erhalten Sie im Exposé
Alle Unterlagen zu dieser Wohnung kommen geordnet in einem PDF zu Ihnen, von der Teilungserklärung bis zur letzten Hausgeldabrechnung. Ihre Bank findet darin dieselben Zahlen, mit denen wir selbst rechnen.
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplanca. 24 Seiten
- Wirtschaftsplan 2026ca. 8 Seiten
- Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaftca. 14 Seiten
- Kostenschätzung für die empfohlenen Arbeitenca. 8 Seiten
- Energieausweisca. 5 Seiten
- Grundriss mit Wohnflächenberechnungca. 3 Seiten
Wir senden Ihnen die Unterlagen kurzfristig per E-Mail zu. Vollständig und mit einem Blatt zu den laufenden Zahlen der Eigentümergemeinschaft.
Die Seitenzahlen sind für diesen Entwurf beispielhaft angegeben. Im Betrieb stehen hier die echten Dokumente aus der Objektakte.
